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各乡镇（街道）人民政府（办事处），县各委办局，县各直属单位：

《灌云县民房规划建设管理暂行办法》已经县十六届政府第6次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

灌云县人民政府

2018年1月22日

灌云县民房规划建设管理暂行办法

第一章 总 则

第一条为加强对全县村（居）民自建房屋的规划管理，规范民房规划审批程序，有效制止违法建设行为，保证城乡规划的有序实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》等有关法律法规规定，结合本县实际，制定《灌云县民房规划建设管理暂行办法》（以下简称本办法）。

第二条本办法所称的民房规划建设是指县城规划区内村（居）民危险性住房改造及乡镇农村村民在乡镇、村庄规划区内依法获得的宅基地上进行建房的行为，包括危险性住房修缮、新建、翻建、改建和扩建。

本办法所指的县城规划区民房规划建设管理仅适用于村（居）民的危险性住房（以下简称危房）改造，不包括构筑物、附属用房和临时建筑。

本办法所称的乡镇、村庄规划区内民房规划建设管理适用于依法独立拥有土地使用权属证件的村（居）民个人（家庭）投资，新建、翻建、改建和扩建仅供其本人（家庭）居住生活的低层建筑。

第三条民房规划建设应当符合城乡规划和土地利用总体规划，严格实行土地用途管制制度，依照先规划、后审批、再建设的原则进行，达到节约、集约、合理利用土地的目的。

第二章 县城规划区民房规划建设管理

第四条县城区危房改造规划建设管理中，结合实际情况，做到合理疏导，分类处理，达到确保群众的居住安全和中长期规划实施有效结合的目的。

第五条本办法所称危房是指经依法设立的房屋安全鉴定专业机构依法鉴定或者经相关职能部门会办确认（房屋破旧破损特别严重，凭日常生活经验即可作出判断的危险房屋），结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有倒塌可能，丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

房屋安全鉴定管理参照《连云港市城市房屋安全管理办法》实施。

第六条县城乡规划主管部门负责牵头，组织县住建、城市综合执法、国土、房屋征收、税务、乡镇（街道）等单位，负责县城区危房改造的规划建设管理和监察等相关工作。县城乡规划主管部门做好受理村（居）民建房申请材料、组织现场勘察、整理会办材料、制作会办纪要，对村（居）民危房改造的规划建设进行指导和巡查、监察等工作。

第七条县城规划区是指《灌云县城市总体规划》所明确的远期城市建设用地范围。包括北环路以南，老叮当河以东，徒沟河以北，新204国道以西区域。

县城规划区划分为民房禁建区和民房适建区（以下简称禁建区和适建区），禁建区范围内的危房原则上仅适用加固维修，适建区范围内的危房可以加固维修或者原址翻建。

（一）禁建区范围

1.县城城市旧城区和棚户区成片开发改造控制地块（重点包括伊山路至盐河、向阳路至小鸭河地段，山前河至大伊山南侧，人民路至健康路等部分地段）。

2.东部新区控制性详细规划和土地储备计划覆盖地块，以及已经列入征收计划或者出让的城市规划建设用地。

3.文物保护单位保护范围及建设控制地带，重要生态红线保护规划所确定二级及以上保护范围，河流及水利工程管理保护用地范围，公路、铁路、车站、码头、机场以及有关市政公用设施规划控制范围（重点包括大伊山周边、盐河、东门河、山前河、小鸭河、三里河周边控制范围）。

4.广场、商业中心、公园绿地等城市主要节点周边200米范围内，主次干道规划红线两侧各50米范围内以及其他重点道路需要控制的相应范围。

5.因城市建设发展经县政府同意列入实行规划控制的范围。

（二）适建区范围

根据城市相关规划，在不影响近期规划实施和不违反规划确定的强制性内容的前提下，在禁建区范围以外，现状民房布局较为整齐，建筑风貌较为统一，建筑质量良好的区域确定为适建区。

第八条禁建区内个人确有住房需求的，鼓励以下方式改善居住环境：

1.加固维修。确定为危房的房屋所有权人可以对现有危房进行加固维修，原则上保持历史原有风貌和地方建筑的传统特色。

2.申请保障性住房。符合申请保障性住房条件的居民可向有关部门申请保障性住房。

3.置换安置房。房屋所有权人可以将所属房屋及土地与政府置换等值的安置房。

第三章 危房改造审批条件和流程

第九条县城区危房改造根据县城规划要求，由县城乡规划主管部门负责牵头，各相关职能部门依据其职责进行审批。

第十条危房加固维修或者原址翻建必须同时符合下列条件：

（一）房屋翻建的产权人及其同住家庭成员均在县城区无其他自有住房，或者未曾享受政府公租房及货币配租政策，同住家庭成员身份证明原则上以同一户籍号的户口簿登记人员为准；

（二）原房屋存在严重安全隐患，确属危房，产权明确无争议；

（三）不在近两年建设开发计划地块内，不影响城市规划实施；

（四） 相邻权妥善协调处理无争议和对公共安全无危害；

（五）不违反有关法律、法规的规定。

第十一条危房加固维修办法：

（一）提出。房屋所有权人向乡镇人民政府（街道办事处）提出房屋加固维修说明。

（二）查看。由乡镇人民政府（街道办事处）于10个工作日内组织建管所、国土所、村（社区）等相关职能部门对房屋位置、房屋现状、家庭人员、土地权属等情况进行查看，符合危房加固维修条件和规划等相关要求的，进行危房加固维修报备工作。

（三）公示。乡镇人民政府（街道办事处）对符合加固维修条件的危房户，在村（社区）公示栏及危房现场予以公示，公示期为10日。

（四）实施。乡镇人民政府（街道办事处）于公示后10个工作日内，告知申请人是否可以进行房屋加固维修，并报县城乡规划主管部门及县城市综合执法部门备案。

（五）需要紧急避险的情况下，对危房的加固维修不受上述限制，房屋所有权人在加固维修的同时应当向乡镇人民政府（街道办事处）如实报告情况。

第十二条危房原址翻建审批流程：

（一）申请。房屋所有权人向所在乡镇人民政府（街道办事处）提出房屋原址翻建申请。

（二）认定。县城乡规划主管部门组织相关部门联合到现场查看会办，申请人对不予认定为D级危房结果不服的，由申请人委托房屋安全鉴定专业机构进行危房鉴定。

（三）审查。对确定为D级的危房，由乡镇人民政府（街道办事处）于10个工作日内组织建管所、国土所、村（社区）等相关职能部门对申请人房屋位置、房屋现状、家庭人员、土地权属等情况进行初步审查，符合危房原址翻建条件和规划等相关要求的，报县城乡规划主管部门审核。

（四）公示。对符合危房原址翻建条件的危房户，由县城乡规划主管部门安排在村（社区）公示栏和危房现场进行公示，公示期为10日。

（五）审批。经公示后，县城乡规划主管部门在20个工作日内核发民房建设工程规划许可证，并报县城市综合执法部门备案。

第十三条申请危房加固维修或者原址翻建房屋应提供如下材料：个人书面申请，村（社区）、建管所、国土所和乡镇人民政府（街道办事处）签署的意见，申请改造的危房土地使用证明、房产证明复印件，个人身份证和家庭户籍证明复印件，原址翻建房屋申请人还需提供危房鉴定结果和翻建房屋相关图件。

第十四条加固维修或者原址翻建控制标准：

（一）加固维修。对原有房屋局部进行墙体加固或者屋面维修维护等。

（二）原址翻建。翻建规模应根据周边建筑实际情况而定，原则上人均建筑面积不超过50平方米，不超过三层，总建筑面积不超过250平方米。建设工程开工前，应当申请县城乡规划主管部门验线，县城乡规划主管部门在收到危房户验线申请后5个工作日内进行验线，未经验线，不得开工。

第四章 乡镇农村村民自建房管理

第十五条县城乡规划主管部门负责县城规划区外乡镇（街道）、村庄村民自建房规划审批指导、监督和管理工作。

乡镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内村民自建房建设中具体事项的审核、监督、管理工作。各村（居）民委员会负责本村村民申请建房的材料及内容真实性预查、管理工作。

县国土、交通、水利、环境保护、文物保护等有关部门按照各自的职责协同实施本办法。

第十六条农村村民建房应坚持以下原则：

（一）依据规划原则。农村村民建房应符合土地利用总体规划、镇村布局规划、乡镇总体规划和村庄建设规划。

（二）相对集中原则。农村村民建房应当与危房改造相结合。同一个村庄规划区内，房屋朝向、风格、造型、色彩优先考虑统一协调。

（三）依法审批原则。农村村民建房，必须依法按程序、权限审批。

（四）一户一宅原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，且符合《江苏省土地管理条例》相关规定。

第十七条县城乡规划主管部门根据全县村庄现状和发展要求，编制全县镇村布局规划，将现有自然村庄分为规划发展村（分为重点村、特色村和重点特色村）和一般村（分为一类村与二类村）两大类。规划发展村可新建、翻建、改建和扩建住宅。一般村要严格控制建筑规模，原则上不再扩大，楼房率高于50%的一类村禁止新址新建，可在原宅基地基础上进行翻建，但建筑形式应与现状村庄建设风格保持一致；楼房率低于50%的一类村和二类村严禁建房，危旧房屋可修缮加固。乡镇集镇区严格控制民房建设，按照乡镇总体规划和控制性详细规划，进行集中连片开发。

第十八条 公路两侧严格控制建房。干线公路集镇区段建房按照乡镇总体规划和控制性详细规划进行控制。规划和新建零星房屋的，其控制距离从公路边沟外缘起，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡村道不少于5米；没有公路边沟的，从公路路肩起，国道不少于27.5米，省道不少于22.5米，县道不少于17.5米，乡道不少于12.5米，村道不少于7.5米。与互通立交、特大型桥梁、高速公路的控制距离，从隔离栅外缘起不少于50米；没有隔离栅的，从公路用地外缘起不少于50米。与航道的控制距离，从河口向外起，集镇段不少于50米，非集镇段不少于30米。

第十九条 申请建房应当符合下列条件之一：

（一）同户中兄弟姐妹或者子女因婚姻等原因确需分户建房的；

（二）原有住房因自然灾害等原因灭失或者损坏或者不适宜居住，需要恢复重建或者异地搬迁新建的；

（三）属危旧住房需要拆除重建的；

（四）原有宅基地因项目建设、实施城市发展规划等被征收、征用需要异地安置的；

（五）城乡规划部门确定原址不宜翻建需异地建设的。

第二十条 如有下列情形之一的，申请建房不予审批：

（一）申请人不属该集体经济组织成员；

（二）不符合土地利用总体规划、乡镇总体规划、控制性详细规划、镇村布局规划、村庄建设规划的；

（三）宅基地存在土地权属纠纷未经法律程序处理完毕的；

（四）宅基地被列入征收范围的或者申请人原有房屋因征收得到安置的；

（五）有出卖、出租住房行为又申请建房的；

（六）其他法律、法规规定不符合审批建房条件的。

第二十一条村民个人建房以户为单位、统一建房以项目为单位，向户口所在地村民委员会提出书面申请。村民建房原则上只能申请本集体经济组织集体土地建房，统一建房申请应当附参加的家庭名单及其户主签名。

第二十二条村民委员会接到村民建房申请后，按照村庄建设规划进行审查，审查通过后，报乡镇人民政府（街道办事处）审核。

乡镇人民政府（街道办事处）在5个工作日内组织建管站、国土所人员进行现场踏勘。乡镇长牵头按照已批准的村庄规划，对建房的位置、面积、户型等进行集中会办，会办通过后，形成书面会办意见，并在村委会和农民建房现场进行公示，公示时间为10日。公示结束后报县城乡规划主管部门，经县城乡规划主管部门审核后发放乡村建设规划许可证。

第五章乡镇农村自建房审批及监管

第二十三条报县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证的材料应包括：建房申请表、宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件、乡镇人民政府（街道办事处）会办意见等材料。

县城乡规划主管部门自收到上款规定材料后予以受理，并应当自受理之日起20个工作日内作出行政许可决定，核发乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证。每户总建筑面积不超过300平方米。

第二十四条村民在取得乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证后，建设工程开工前，应当申请验线。

县城乡规划主管部门可以委托乡镇人民政府（街道办事处）进行验线。乡镇人民政府（街道办事处）在收到村民验线申请后5个工作日内进行验线。未经验线，不得开工。

第二十五条农村村民建房应当按照规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向乡镇人民政府（街道办事处）提出申请，同意后报县城乡规划主管部门审批，申请变更的内容不符合规划的，不予批准。

第二十六条农村村民在取得乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证一年内未开工的，且未申请延期或者延期未获批准的，乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证失效，县城乡规划主管部门应当予以注销。

第六章保障与督查

第二十七条县城市综合执法部门应加大对县城规划区范围内民房违法建设的查处力度。在县城规划区范围内，未取得《建设工程规划许可证》擅自进行民房建设或者未按照许可内容建设的，一律按违法建设依法处理。

第二十八条在适建区内房屋已拆除（属于县城区常住居民的房屋，在其他地方没有住房的），且有违法建设行为的，由县城市综合执法部门按照法律、法规规定先进行行政处罚，然后按危房改造标准进行翻建审批。

第二十九条各乡镇人民政府（街道办事处）可根据村民自愿，推进宅基地置换，引导村民在集中居住点建房。

第三十条村（社区）委员会发现本区域内违法建设行为的，应当予以制止，并及时向乡镇人民政府（街道办事处）报告。

第七章法律责任

第三十一条　县城规划区个人未被批准或者未按照行政许可内容进行房屋建设的，按照法定权限由县城市综合执法部门或者所属乡镇人民政府（街道办事处）依法进行查处。在村庄规划区内未依法取得或者未按照乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除。

第三十二条个人自建房屋必须经有权部门验线，方可开工建设。未经验线，建设单位或者个人擅自开工的，责令停止建设，限期改正，并依法进行处罚。

第三十三条　违反本办法，阻碍行政机关工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第三十四条　职能部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的，由其所在单位或者监察部门给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第三十五条本暂行办法自发布之日起施行，本县以前相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

本办法规定之外的建设行为依照相关法律、法规规定的程序办理手续并实施管理。

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